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Vermieter dürfen Mietkosten für Rauchmelder nicht umlegen?

Warum gibt es Urteile, die besagen, dass Kosten für Rauchmelder (Wartung/Miete) nicht auf die Mieter umgelegt werden dürfen und andere, in den dies als zulässig erklärt wird?

Die Betriebskostenverordnung wird in Bezug auf Kosten, die durch Rauchwarnmelder entstehen, unterschiedlich auslegen. Deshalb kommen Amts- und Landgerichte zu unterschiedlichen Enscheidungen. Erst wenn der Bundesgerichtshof eine Urteil dazu gesprochen hat, wird es eine abschließende Entscheidung zu diesem Thema geben. In einem Fall, der nichts mit Rauchwarnmeldern zu tun hatte, fällte der BGH allerdings bereits ein viel zitiertes Urteil: „Die Vereinbarung einer Umlegung von Antennenkosten führt jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Breitbandkabelkosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt[…].“ Bezogen auf die Rauchmelderpflicht könnte das bedeuten: „Die Vereinbarung zur Umlegung von  sonstigen Betriebskosten führt jedenfalls dann im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung zur Umlegbarkeit der Wartungskosten, wenn es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt.“

Zur rechtlichen Grundlagen

Das Mietrecht wird im BGB (§ 535 – 597) definiert. Ergänzend dazu liegt eine bundesweit gültige Betriebskostenverordnung vor.

Die Betriebskostenverordnung definiert, welche Kosten als Betriebskosten ausgelegt werden dürfen.

§ 1 Betriebskostenverordnung

„(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.

[…]

(17) sonstige Betriebskosten, hierzu gehören Betriebskosten im Sinne des § 1, die von den Nummern 1 bis 16 nicht erfasst sind.“

Einbau

§ 555b BGB Modernisierungsmaßnahmen

„Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,

1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),

[…]

3.durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,

4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,

5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,

6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind

[…]“

 § 559  Abs. 1 BGB Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

„Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6 durchgeführt, so kann er die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.“

Wartung/Miete

§ 560 Abs. 1 BGB Veränderungen von Betriebskosten:

„Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit dies im Mietvertrag vereinbart ist. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.“

Die Wartung und ggf auch die Miete von Rauchwarnmelder darf als Betriebskosten umgelegt werden, auch wenn dies nicht zuvor vertraglich vereinbart wurde, weil es sich um eine duldungspflichtige Modernisierung handelt. Zuvor muss der Vermieter dennoch neue Betriebskosten mittels einer entsprechenden schriftlichen Erklärung nach § 4 Abs. 2 MHG (jetzt: § 560 Abs. 1 BGB) auf den Mieter verlagern.

In Sachsen-Anhalt hat das Landgericht entscheiden, dass die Miete von Rauchwarnmeldern zu Betriebskosten zählen. In NRW wurde ein gegenteiliges Urteil gesprochen. (Mehr dazu hier)

 

About Sebastian Fischer

Sebastian Fischer ist seit mehr als 12 Jahren im Bereich der Sicherheitstechnik tätig; vor 6 Jahren hat er sich auf das Feld der Rauchwarnmelder spezialisiert. 2014 bestand er die Prüfung zum Trainer für Fachkräfte für Rauchwarnmelder.

Wie schnell ein Kinderzimmer in Brand geraten kann, sehen Sie hier:




Ein dramatisches Experiment, in dem klar wird, warum nur ein Rauchmelder nicht ausreichend ist. Personen, die sich in der oberen Etage aufgehalten hätten, hätten keine Chance mehr gehabt, das Haus zu verlassen. Das Video ist zwar englisch gesprochen und mit japanischer Schrift untertitelt, was für den Film an sich aber eher unerheblich ist.


Im Fall eines Brandes ist das Wichtigste:
LEBEN RETTEN!

Im Brandfall ist dies meist nur dadurch möglich, dass alle Personen, die sich in einer Wohnung oder einem Haus aufhalten, den Brand rechtzeitig bemerken.
Ein Rauch- oder Feuermelder erkennt Brände frühzeitig, sodass in den meisten Fällen die Feuerwehr alarmiert und die Wohnung verlassen werden kann.
Gerade in der Nacht, während des Schlafens ist eine zuverlässige Alarmierung unerlässlich, denn der Geruchssinn des Menschen ist während des Schlafens nicht aktiv.
So kommt es meistens gerade nachts zu Bränden in deren Folge Menschen sterben!

Wichtig beim Kauf von Rauchmeldern ist, dass diese DIN 14604 zertifiziert sind.
Nur dann erfüllen die Rauchmelder auch die gesetzlichen Vorgaben der Rauchmelderpflicht!

Diese Norm erfüllen in der Regel alle Rauchmelder, die Sie bei einem deutschen Händler kaufen können!

Im Optimalfall trägt Ihr Rauchmelder ein Zertifikat eines Prüfinstitutes, wie beispielsweise das VdS-Prüfsiegel, das Siegel des TÜV Nord oder das neue Q.
Diese Zertifikate stehen für ein höheres Vertrauen in den Rauchmelder.

11 comments

  1. wie wid das gesetzt in angemietenden betrieben?
    wer muss R.M. bestellen und bezahlen, kann mann bei selbstmontage
    die anschafungskosten übernehmen?

    • Guten Tag Herr Rudert,

      i.d.R. sind in Betrieben Rauchwarnmelder nicht Pflicht, sondern nur in Wohneinheiten, in denen Menschen bestimmungsgemäß schlafen. Aus welchem Bundesland kommen Sie?

      Viele Grüße

  2. Irene aus Köln

    Hallo,
    mein Vermieter hatte schriftlich mitgeteilt, dass bei uns Rauchmelder in „allen Räumen außer Küche und Bad“ installiert werden. Tatsächlich bekamen wir aber auch Rauchmelder in der Küche installiert mit dem Hinweis (auf Nachfrage), das wäre vom Gesetz so vorgeschrieben, weil die Küche als Durchgangszimmer in dem Fall als Fluchtweg anzusehen sei. Damit haben sie wohl auch meinen Vermieter überzeugt, der von sich aus veranlasst hat, dass in jedem Raum Melder installiert werden, weil die Raumnutzung ja nicht immer gleich ist und er der Meinung ist, dass man gar nicht genug Rauchmelder haben kann. In dem Ankündigungsschreiben kündigte er auch an, die Miet- und Wartungskosten umzulegen und über die Betriebs-/Nebenkostenabrechnung abzurechnen. In meinem Mietvertrag (von 2004) stehen zwar die o. g. Paragraphen, von Rauchmeldern steht dort aber nichts geschrieben.
    Ich bin bisher gut mit meinem Vermieter ausgekommen und möchte das gute Verhältnis nicht gefährden. Ich gehe davon aus, dass spätestens dann, wenn ich die Abrechnung beim Jobcenter einreiche, dieses mich zur Überprüfung zum Mieterverein schickt. Mir kommen die „Miet- und Wartungskosten in Höhe von voraussichtlich ca. 15 Euro“ allerdings schon recht hoch vor.

    Ich bin etwas ratlos, wie ich mich nun verhalten soll. Ist das alles so in Ordnung oder nicht?

    Ein guter Rat bzw. Aufklärung wäre nett.

    Die Melder in der Küche und in der Diele (Flur, NICHT Treppenhaus) sind schon einmal losgegangen, als mir Fett in der Pfanne mal etwas zu heiß geworden ist und etwas gequalmt hat. Und der Melder in der Küche piepst immer mal wieder kurz, was mich ziemlich nervt. Bei den anderen Meldern ist mir das noch nicht oder evtl. nur einmal am Anfang aufgefallen. Kann ich darauf bestehen, dass der Melder in der Küche entfernt und ggf. durch einen Temperaturmelder ersetzt wird? Ohne Ärger zu riskieren? Ich habe die größte Wohnung im Haus und deshalb momentan (inkl. Küche) insgesamt 6 Rauchmelder, die sich natürlich betragsmäßig schmerzhaft spürbar machen werden. Die Melder sind von Ista, die eine Firma J… (den Namen weiß ich nicht mehr) mit der Installation beauftragt hat. Angekündigt war eine Zeitspanne von 16 bis 18 Uhr, die (2) Männer kamen aber erst um ca. 18:30 Uhr! Und meinten, sie hätten im Stau gestanden. Sie haben bei mir angefangen und haben dann nicht einmal mehr bei allen Nachbarn geklingelt, die extra zu Hause geblieben waren! Mir kam und kommt das doch etwas seltsam und fragwürdig vor. Oder sehe ich das zu eng?

    PS: Ich bitte um Verständnis, dass ich nicht meinen vollen Namen angebe. Ich weiß ja nicht, wer hier alles mitliest.

    • Guten Tag,

      es ist korrekt, dass Rauchwarnmelder auch in Küchen zu installieren sind, wenn es sich dabei um Durchgangszimmer handelt. Dagegen können Sie auch nicht vorgehen. Generell ist es dem Vermieter überlassen, wo er Melder montieren lässt. Wenn im Mietvertrag Rauchwarnmelder nicht erwähnt wurden, muss dort mindestens eine Änderung der Betriebskosten eingeräumt werden. Anderenfalls muss der Mietvertrag geändert werden und das ist nicht ohne Ihre Zustimmung möglich. Generell ist eine Erhöhung von 15€ bei einer großen Wohnung durchaus realistisch.
      Hält der Dienstleister einen Termin nicht ein, können Sie nur Schadensersatz fordern, wenn Sie einen Verlust klar beziffern können. Ein Urlaubstag zählt nicht als materieller Verlust.

      Viele Grüße

  3. Bei Einzug in die Wohnungen waren im Übergabeprotokoll des Vermieters pro Wohnung 2 RM mit gelistet. Der Vermieter ließ im Mietvertrag bei Einzug zudem die Mieter unterschreiben, in seinem Auftrag auf eigene Kosten die Wartung und Funktionsprüfung zu garantieren.
    Jetzt im August 2016 wurden die Mieter per Zettel einer Firma aufgefordert (bei ansonsten Regressforderungen wegen zweiter Anfahrt!) den Zugang zu den Wohnungen am Tag xxx zu gestatten zwecks Installtionb „von Rauchmeldern in allen Räumen“. Diese hängen seitdem direkt neben den bisherigen (die nach wie vor funktionieren und von den Mietern korrekt gewartet werden!).
    Zwei Tage später (d.h. nach diesem Einbau) informiert der Vermieter, dass es eine von ihm entschiedene Modernisierungsmaßnahme gewesen sei und er somit künftig 11% mehr Miete haben will lt BGB.

    1. Ist es richtig, dass bei bereits im Mietvertrag zuvor enthaltenen RM lediglich die identische Anzahl GETAUSCHT werden kann (oder muss sich der Mieter hier wirklich fügen? Anmerkung: für unsere Häuser und Region gilt KEINE RM-Pflicht!)
    2. Insofern bereits im Mietvertrag vorhandene RM gelistet sind – handelt es sich wirklich um eine „Modernisierung“? Das ist der zweite Zweifel … denn hier wird höherer Wohnwert suggeriert, zugleich aber der Mieter mittels Mietsteigerung verschlechtert!
    3. Eine Abfrage der in den neuen Meldern erfassten Daten per FUNK kann ebenso keine Sichtprüfung und Kontrolle vor Ort ersetzen. Also sind auch die ergänzenden BK-Mehrkosten in dieser Konstellation zum Nachteil der Mieter und nicht gerechtfertigt. Ist das richtig?
    Die Situation betrifft hier ca 35 Mietparteien und keiner traut sich überhaupt zu hinterfragen.
    Aus Angst vor folgenden Repressalien. Ich verweise ausschließlich auf unterschriebene Mietverträge.
    Es wäre gut, auch öffentlich Auskunft zu bekommen. Infos sollten nicht geheim sein …

    • Guten Tag,

      leider können wir Ihnen dazu keine rechtsverbindliche Auskunft geben, raten Ihnen aber auf jeden Fall, Kontakt zu einem Anwalt aufzunehmen. Hier wären die Unterlagen, die sich auf die vorhandenen Melder beziehen, genauer zu betrachten.
      Unserer Meinung nach sind Ihre Bedenken völlig berechtigt. Natürlich kann der Vermeiter entscheiden, welche Rauchwarnmelder installiert werden und wer die Wartung durchführt.
      Zu beachten ist aber auch §555b BGB. Demnach muss die Modernisierung einen Mehrwert bringen oder der Vermieter z.B. durch die Änderung der Bauordnung zu der Maßnahme gezwungen werden. Nach Ihrer Schilderung scheint das hier nicht gegeben.
      Zur Fernwartung: Solche Melder sind mit zusätzlichen Sensoren (z.B. Ultraschallsensoren) ausgestattet. Ein TÜV-Gutachten bestätigt, dass eine Fernwartung der DIN entsprechen kann. Hersteller wie EiElctronics zweifeln dies aber auch an.

  4. Guten Tag!
    Wir wohnen in einer Wohnung (Baujahr 1998) in Berlin. Unser Vermieter hat uns schriftlich mitgeteilt, dass bei uns Rauchmelder in „allen Räumen außer Küche und Bad“ installiert werden und für die Miet- und Wartungskosten voraussichtlich ca. 24 Euro jährlich berechnet werden.
    Dürfen wir als Mieter selber RM installieren und diese auch regelmäßig warten lassen?

    Viele Grüße
    A. Schäfer

    • Sebastian Fischer

      Der Vermieter hat die Pflicht die Rauchmelder zu installieren. Sicherlich kann dieser Ihnen dies, wenn Sie das wünschen, übertragen. Zwingen kann man den Vermieter dazu jedoch nicht.

  5. In unsere Wohnung wurden 2 Rauchmelder installiert. So weit so gut.. Beim ersten Mal bezahlten wir einen Anteil für 2 Rauchmelder. Dieses Mal bezog man sich auf die qm der Wohnung. Auf Nachfrage wurde und mitgeteilt, dass der Anwalt des Vermieters gesagt hätte, dass man das auf die qm umlegen müsse. Ist das wirklich so oder kann das jeder Vermieter handhaben, wie er es möchte?

    Viele Grüße Ines H.

    • Guten Tag,

      die Wartung kann als Betriebskosten umgelegt werden. Hier werden die Gesamtkosten auf die Mieter entsprechend der qm umgelegt. Die Anschaffung darf maximal als Form der Modernisierung auf die jährliche Miete aufgeschlagen werden.

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