Ein Thema das immer wieder in unseren Kommentaren und auch Anrufe auftaucht, ist die Frage nach Richtigkeit der Umlegung der Kosten auf die Nebenkosten. Daher haben wir heute an dieser Stelle einmal das Thema Rauchmelderkosten etwas genauer beleuchtet.
Welche Kosten können umgelegt werden?
Welche Kosten einer Mietwohnung oder eines Mietobjektes auf die Nebenkosten umgelegt werden können wird in Deutschland in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) geregelt. Hier findet man unter anderem Kosten für Bewässerung, Straßenreinigung und Kosten für den Hauswart. Was man nicht findet sind die Kosten für die Rauchwarnmelder. So bleibt dem Vermieter bzw. Verwalter nur eine Umlage unter dem Begriff der sonstigen Nebenkosten. Dies wird im §2 Nr.17 in der BetrKV geregelt und dient für alle Kosten die nicht explizit aufgeschlüsselt sind, jedoch als Nebenkosten umgelegt werden können.
An dieser Stelle wäre es wichtig zu schauen, was den genau Nebenkosten sind! Diese Definition findet man im §1 des BetrKV – Hier einmal der Auszug:
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten dürfen mit dem Betrag angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte; die Umsatzsteuer des Dritten darf nicht angesetzt werden.
Nebenkosten müssen also laufend anfallende Kosten sein. Entsprechend dieser Definition wären also die Anschaffungskosten und auch die Kosten des Einbau für Rauchmelder nicht umlagefähig, da diese Kosten nicht fortlaufen anfallen, sondern nur einmalig. Das Gleiche würde auch für eine Wechsel der Rauchmelder am Ende Ihrer Laufzeit bedeuten.
Kauf von Rauchmelder
Hier kommt der §555b des BGB zum Tragen. Dieser berechtigt den Vermieter die Kosten der Anschaffung eines Rauchmelders im Rahmen einer Modernisierung auf den Mieter umzulegen.
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- 2. durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- 3. durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- 4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- 5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- 6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- 7. durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
So ist der Vermieter berechtigt die 11% des Anschaffungspreises der Rauchmelder auf die Netto-Kaltmiete umzuschlagen.
Anmerkung: Seit 1.1.2019 gilt das Mietrechtanpassungsgesetz und damit wurde die zulässige Modernisierungsumlage gesenkt. Die genannten 11% gelten nur bis 31.12.18. Danach sind es neu nur noch 8% der Anschaffungskosten.
Miete von Rauchmeldern
In den meisten Fällen werden die Rauchmelder jedoch nicht vom Vermieter gekauft, sondern gemietet. Bestandteil dieser Miete sind neben den Kosten der Anschaffung und der Montage meist auch die Kosten der Wartung. Ob diese fortlaufenden monatlich anfallenden Kosten auf den Mieter umgelegt werden können ist tatsächlich umstritten. So gab es in der Rechtssprechung bei verschiedenen Prozessen auch verschiedene Urteile.
Datum | Aktenzeichen | Gericht | Urteil (zusammengefasst) |
---|---|---|---|
4.5.2011 | Az.: 4 C 148/11 | Amtsgericht Schönebeck | Kosten der Anmietung von Rauchmelder können nicht als Betriebskosten umgelegt werden |
4.12.2013 | Az.: 715 C 283/13 | Amtsgericht Hamburg-Wandsbeck | Kosten der Anmietung von Rauchmelder können nicht als Betriebskosten umgelegt werden |
3.5.2013 | Az.: 318a C 337/12 | Amtsgericht Hamburg-Altona | Eine Umlage der Kosten der Miete können als Betriebskosten erfolgen. |
16.8.2016 | Az.: 95 C 307/16 | Amtsgericht Halle/Saal | Eine Umlage der Kosten der Miete können als Betriebskosten erfolgen. |
27.9.2011 | Az.: 1 S 171/11) | Amtsgericht Magdeburg | Eine Umlage der Kosten der Miete können als Betriebskosten erfolgen. |
Umlage der Wartungskosten als Betriebskosten
Die Umlage der Kosten für die Wartung eines Rauchmelder als Betriebskosten ist grundsätzlich möglich. Dazu bedarf es einer wirksamen Vereinbarung mit dem Mieter. Diese sollte im Rahmen des Mietvertrages geschlossen sein. Ob der Tausch von Batterie, bei Rauchmeldern mit wechselbaren Batterie, umlagefähig ist, ist bisher strittig.
Kosten beim Tausch eines Rauchmelders
Kommt es zu einem Ausfall eines Rauchmelders, so kann der Vermieter die Kosten für die Neuanschaffung des Rauchmelders nicht auf den Mieter umlegen. Der Grund dafür ist, dass es sich dabei um Instandhaltungskosten handelt.
Fazit
Bislang herrscht also Uneinigkeit bei den Amtsgerichtet bezüglich der Frage ob die Kosten eines Rauchmelders umlagefähig sind oder nicht, wenn der Rauchmelder gemietet wird. Solange es kein Urteil auf Bundesebene gibt, wird hier also von Fall zu Fall auf Landesebene entschieden.
Wenn der Rauchmelder vom Vermieter gekauft wurde, kann dieser nach unserer Auffassung, die Kosten im Rahmen einer Modernisierungsmaßnahme in Höhe von 11 % umlegen. Zusätzlich können die Kosten der jährlichen Wartung im Rahmen der Nebenkosten umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist.. Die Kosten der Montage muss der Vermieter tragen.
! Dieser Beitrag stellt keine Rechtsberatung dar, sondern nur eine Interpretation der uns vorliegenden Fakten. !
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