Urteil: Miete für Rauchwarnmelder nicht als Betriebskosten umlegbar

Ein ganzen Geschäftskonzept (Rauchmelder auf Miete) wird in NRW jetzt in Frage gestellt. Mit dem Urteil vom 04.03.2016 (Az.: 1 S 198/15)  stellte das Landgericht Hagen fest, dass Miet- und Leasingkosten von Rauchwarnmeldern nicht als Betriebskosten umgelegt werden können.

Das ist nicht das erste Mal, dass die Frage zur Umlage anfallender Kosten bezüglich Rauchwarnmeldern vor Gericht geklärt wurde. Auch das Amtsgericht Hamburg-Wansbek und das Landgericht Magdeburg haben sich bereits mit dieser Thematik auseinandergesetzt. Doch zunächst wollen wir auf die Rechtsprechung des Landgerichts Hagen in Nordrhein-Westfalen eingehen.

In der Entscheidung zur Umlegung der Wartungskosten legte das Landgericht Hagen fest, dass dies rechtens ist. Hier heißt es: „Kosten, die für die Überprüfung der Funktionsfähigkeit und Betriebssicherheit einer technischen Einrichtung des Mietobjekts regelmäßig anfallen, sind als Betriebskosten einzuordnen und zwar auch dann, wenn die regelmäßige Überprüfung zu einer Minderung der Instandhaltungskosten führen kann […]“. Dabei sei auch folgender Satz in der Bauordnung nicht für diese Entscheidung relevant: „Die Betriebsbereitschaft der Rauchwarnmelder hat der unmittelbare Besitzer sicherzustellen, es sei denn, der Eigentümer hat diese Verpflichtung bis zum 31. März 2013 selbst übernommen.“ Im vorliegenden Fall waren Wartungskosten von Rauchwarnmeldern als Betriebskosten vertraglich vereinbart. Somit war eine Regelung, wer die Wartung übernimmt, bereits mit dem Mietvertrag getroffen. Die Mieterin hat also mit dem Unterzeichnen des Mietvertrages der Umlage der Wartungskosten zugestimmt.

Die Umlage der Mietkosten für die Melder hingegen seien den Anschaffungskosten gleichzusetzen. Laut Bauordnung wäre die Anschaffung Aufgabe des Vermieters, sodass auch dieser die Kosten dafür zu tragen hätte. Vergleiche mit gemieteten Zählern und andern Geräten, die geeicht werden müssten, könnten hier nicht gezogen werden.

Welche Kosten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen, soll die Betriebskostenverordnung klären. Diese deckt jedoch nicht die Mietkosten für Rauchwarnmelder ab. Für einige Gerichte bedeutet dies, dass es sich nicht um Betriebskosten handelt. Das Landgericht Magdeburg sagt dazu: „Die Kammer geht nicht davon aus, dass die Regelung in der Betriebskostenverordnung über die umlegbaren Mietkosten abschließend ist. Betriebskosten unterliegen Veränderungen. Deswegen sieht § 2 Nr. 17 BetrKV die Umlage „sonstiger Kosten“ vor. Es handelt sich um einen Auffangtatbestand, der auch die Umlage neu entstehender Betriebskosten ermöglichen soll. Es ist deswegen nicht gerechtfertigt, die Umlagemöglichkeit von neu entstehenden Mietkosten generell zu verneinen.“ Mit dieser Begründung wurde 2011 in Magdeburg entscheiden, dass auch die Mietkosten umgelegt werden dürfen.

Das Amtsgericht Lübeck nahm 2007 die Kosten zur Wartung der Rauchwarnmelder ganz genau unter die Lupe: „[…] Die Kosten für die Erneuerung der Batterien, die optische Überprüfung sowie die Reinigung der Rauchmelder seien keine Wartung, wie sie § 2 BetrKV unter Nr. 4.) a) und 5. c) erfasse, und stellten deshalb keine Betriebskosten dar. Danach soll nur dann eine „umlagefähige Wartung“ vorliegen, wenn ein kompletter Vorgang gegeben ist, der sich nicht auf ein Ausprobieren der Anlage oder Einrichtung auf ihre Funktionsfähigkeit beschränke, sondern sich aus Überprüfung und Einstellung zusammensetze, d.h. aus den jeweils notwendigen speziellen Arbeiten zur Erhaltung von Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit. Erforderlich seien danach Pflege, Reinigung und anschließende Justierung. […]“

In Hamburg wird die Umlegung der Mietkosten als Betriebskosten nicht zugelassen, „da es sich um Kosten handeln muss, die durch den Gebrauch entstehen […]“. Dies entschied das Amtsgericht. Eine Berufung vor dem Landgericht wurde vom Vermieter (Kläger) zurückgezogen.

Zur Umlage der Wartungskosten hat der Bundesgerichtshof zudem ein überaus entscheidendes Urteil gefällt: Es ist eine ergänzende Vertragsauslegung möglich, wodurch im Vertrag nicht explizit erwähnte Betriebskosten umgelegt werden dürfen, wenn diese Kosten durch eine duldungspflichtige Modernisierung entstanden sind. Das heißt, auch wenn die Wartung von Rauchwarnmeldern nicht vertraglich unter den sonstigen Betriebskosten aufgeführt wurde, können diese Kosten umgelegt werden.

Welche Kosten, die durch die Umsetzung der Rauchmelderpflicht entstehen, als Betriebskosten gelten, bleibt abschließend vor dem BGH zu klären.

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